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疯狂救房企,开始了!

时间:02-06 来源:最新资讯 访问次数:15

疯狂救房企,开始了!

作者:余飞01疯狂救房企三年时间,房地产市场沧海桑田。管理层对待房企的态度,也在这种环境转变中发生了180度大转弯。从曾经的“三道”红线,到2022年的“三支箭”,如今的“三个不低于”,从打压到救援。所谓针对房企的三道红线,也即:1、扣除预收账款后的资产负债率大于70%,2、净负债率大于100%,3、现金短债比小于1倍。所谓“三支箭”,也即:第一支箭:信贷支持。去年11月23日,国有六大行与多家房地产企业签署战略合作协议,为其提供意向性综合授信额度超过1.2万亿元,涵盖房地产开发贷款、并购贷款、债券投资等多元化融资服务。第二支箭,债券融资支持。去年11月末,官方放松了房企的债券融资通道。第三支箭,股权融资支持。去年11月末,证监会发布文件,恢复涉房上市公司并购重组及配套融资;恢复上市房企和涉房上市公司再融资。所谓“三个不低于”,也即:1、各家银行自身房地产贷款增速不低于平均房地产贷款增速;2、对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速;3、对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。这还远远不够,去年年末监管机构向50家房企发放了融资“白名单”,相当于免死金牌。今年1月26日,住建部放出风声,要给房地产融资支持项目“白名单”。2月9日,官方公布了消息:目前已经有26个省、170个城市建立了房地产融资协调机制,第一批房地产项目融资“白名单”已推送给商业银行,共涉及房地产项目3218个。已有27个城市的83个项目,获得了178.6亿元的贷款。市场据此估算,首批3218个白名单项目获得超7000亿融资。后续还会有第二批、第三批白名单,市场预估,这些项目能获得超2万亿融资。02从喊打到喊救,所为何来从肃清到救援,为何态度会有如此大的转变?当初三道红线,是因为房企在房地产盛宴之下,太过激进,疯狂高杠杆,疯狂高周转,风险越来越大,房价越炒越高,三道红线是悬崖勒马式的政策。政策发布后,叠加后来的三年黑天鹅,再叠加生育率持续下降,人口通缩加快,房地产行情急转直下。2022年,中国的商品房销售面积和销售已经从“双18”调整至“双13”,即销售面积18亿平方米、销售额18万亿元分别调整至13亿平方米、13万亿元左右。而市场预测,2023年会跌至“双12”。如今数据公布,商品房销售面积跌至11.17亿平方米,销售额跌至11.66万亿元,跌至“双11”。制图:城市财经;数据:国家统计局制图:城市财经;数据:国家统计局销量颓势如此惊人,房企岂能好受得了。最关键的是,尽管2022年有了三支箭的支持,但对民营房企来说,仍难以分到一杯羹。整体来说,当下的房企,至少面临着四方面压力:第一,融资压力。过去两年,官方虽然在态度上缓和了不少,但融资并没有释放多少资金。开发融资持续下滑。债券融资也在下滑。克而瑞数据显示,今年前11个月80家典型房企的累计融资总量为5432.88亿元,同比减少34.24%。前11月融资总量不足去年全年的七成。有人根据央行公布的人民币房地产开发贷款、个人住房贷款和人民币房地产贷款余额,估算出2023年开发商获得的新增融资只有1900多亿元。所以,更有诚意的融资渠道放宽,仍是房企翘首盼望的政策。第二,债务压力大。当初有多疯狂,现在就有多彷徨。房企在上一轮牛市期间,疯狂举债扩张发展,如今欠下的一屁股债,压得很多房企喘不过气来。恒大已经没有挺住,融创、碧桂园都在艰难度日,万科的日子也不好过。中指院数据显示,今年全年房企偿债规模,也即到期信用债和海外债合计9579.6亿元。在这种背景下 ,有很多房企展期没有成功,只能背负债务违约和信用下调的局面。还有很多房企,在加速处置自己的资产。第三,行情调整压力。商品房销售额与销量从“双18”跌至如今的“双11”,还没有见底。两家国际评级机构对中国房地产市场2024年的预测,仍是慢跌。这轮调整周期,参考日本,会很漫长。从数据层面来看,人口通缩正在加快,购房主力人群在快速收缩。最近机构有一组预测数据。根据房地产行业权威中指研究院理论26-40岁是买房、置换房地产的主力,那么40岁的是1984年出生的2088万,26岁的是1998年的1585万,所以得出结论2024年买房主力人口减少503万。同理预测未来若干年买房主力变化需求,2025年继续减少603万,2026年继续减少904万,2027年继续减少1240万人,2028年继续减少1167万人,2029年继续减少1406万人,2030年继续减少1414万人,2031年继续减少742万人,2032年减少607万,2033年减少604万人,2034年减少360万人,2035年减少276万人,减少53万人,2037年增加30万人。此后买房主力人口在正负100万以内上下浮动。第四,保交楼压力。2022年年中的楼市风波之后,保交楼就成为了房地产的头等大事,几乎在每一场提及房地产的重量级会议上,都会强调保交楼。过去的顺周期中,保交楼压力并不大,毕竟房企的现金流充足,融资充足,钱一直在各个环节中快速流转。然而当下的环境下,市场不景气,融资受困,过去的债务要偿还,对于房企来说,保交楼压力巨大。但是又不得不完成,完不成一旦出现问题,会让自己的声名扫地,房子更难卖,会产生一系列连锁反应。任重道远,尽管黄奇帆说,按照美国的房企数量来看,中国有95%的房企将出清,但房企出清速度不宜过快,更不能出乱子,这是开始疯狂救房企的根本逻辑之一。03被救不如自救放宽融资,只能解决燃眉之急,无法从根本上解决问题。想要解决房企、房地产的根本问题,就必须从释放流动性上着手。换句话说,寄托于他人救援,不如自救。国家的钱都是纳税人的钱,不可能无限制去填补房企的债务窟窿。而且,房企的债务,最终还是得依靠卖房回收现金流来偿还。如果房子卖不动,反而会加重这些房企的债务负担。所以,症结仍是要把房子卖出去。所以,本号一直在呼吁,放松限跌令,才是最好的救市良方。既能释放风险,也能支援房企。当下的房企正遭遇着融资困局、债务偿还压力、保交楼压力和卖房压力。在这种背景下,房企根本没钱、没心情、没预期去拿地。都在为如何活下去,而苦思冥想。卖房回款仍是房企最主要的融资途径,也是成本最低的途径。房子卖不出去,开发商怎么避免暴雷,怎么去完成保交楼任务,怎么有钱去拿地?房子卖不出去,房企会加速暴雷,最终心累的还是购房者,因为这会增加买到烂尾楼的概率。如此,后续可能需要地方城市花费更多的精力、更多的资金来处理烂尾楼问题。所以,在这种背景下,即便很多城市阻挡房企大力度打折,房企也会想方设法变着法儿降价卖房。从目前的市场来看,已经有不少城市选择了对市场低头妥协,开始放松限跌令。比如苏州、广州、珠海等城市。当然,顽固不化的城市更多,他们仍在坚守限跌。挡不住?二手房已经经了普跌。国家统计局公布的70个大中城市,二手房价格连续两个月无一座城市上涨。二手价格下跌,会倒逼新房价格下跌。

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